Quando si tratta di scegliere l’inquilino giusto per un immobile in affitto, ogni proprietario – almeno dalle mie parti – fa diverse riflessioni. Perché un errore può rivelarsi un problema ben più grosso del previsto. Il rischio più frequente? Morosità, quella brutta storia che porta non solo a perdite economiche, ma anche a grattacapi legali e stress che sembrano non finire mai. Nel nostro mercato immobiliare italiano, ritardi o mancati pagamenti capitano spesso, quindi la selezione di ogni candidato va fatta con grande attenzione. Spesso, un primo incontro può già raccontare molto sull’affidabilità del potenziale inquilino – a patto di sapere cosa guardare e cosa chiedere.
Come valutare le basi economiche e documentali
Partiamo dal lato economico, che alla fine è quello che racconta davvero la sostenibilità dell’affitto per l’inquilino. Meglio chiedere sempre le ultime tre buste paga per contratto da dipendente. Per chi invece lavora in proprio, serve andare a fondo, con la dichiarazione dei redditi e tutta la documentazione fiscale a disposizione. Spesso si perde di vista un dettaglio non da poco: il reddito netto mensile dovrebbe essere almeno tre volte il canone da pagare. Ratio semplice, che dà un minimo di garanzia – anche se non infallibile. Il tipo di contratto poi cambia parecchio: un lavoro a tempo indeterminato, ad esempio, di solito ha più stabilità rispetto a un contratto a termine o di collaborazione.
Chi vive di professione autonoma, tipo libero professionista, deve essere valutato anch’esso in modo specifico. Per capire se i guadagni sono continui, aiuta esaminare anche le dichiarazioni IVA fatte negli ultimi periodi. Un occhio all’estratto conto bancario, diciamo degli ultimi tre mesi, non guasta mai: movimenti strani, accrediti che vanno e vengono o scoperti sempre presenti possono indicare problemi economici – e qui non si scherza. In certi casi poi, ma con il consenso rigoroso dell’inquilino, si consultano anche i registri dei protesti o quelli dove si trovano i cattivi pagatori. Nei centri urbani, specie nel Nord Italia, sono dettagli considerati fondamentali perché raccontano bene la realtà quotidiana degli affitti. Insomma, non si lascia nulla al caso.
Comportamenti e garanzie: la differenza che salva
Non basta il documento per capire una persona. Anzi, il modo in cui un potenziale inquilino si comporta durante il colloquio dice tanto. C’è chi – per esempio – mostra troppa fretta nel chiudere la trattativa, senza neanche voler sapere bene com’è fatto l’appartamento, oppure fa il muro quando si tratta di fornire referenze dei proprietari precedenti. Roba che dovrebbe far suonare un campanello. E parliamo di una cosa semplice: preferire pagamenti in contanti invece di quelli tracciabili è un segnale da considerare con cautela. Durante l’incontro, chiedere perché si cambia casa o come sta messo con il lavoro serve a cogliere rischi magari nascosti dietro frasi evasive.
Per evitare guai, si può chiedere la presenza di un fideiussore con un reddito sicuro pronto a garantire i pagamenti; è una via che salva molti dalla morosità. Alternativa concreta sono le polizze assicurative che proteggono dall’inquilino che non paga. Se si affitta a più persone, stipulare una clausola di solidarietà nel contratto rende tutti responsabili insieme, una forma di tutela importante. Un’altra precauzione, specie nei contratti più lunghi, è aumentare il deposito cauzionale entro i limiti di legge: utile come margine di sicurezza extra. Adesso, soprattutto nei mesi freddi, non è raro vedere software gestionali che tengono sott’occhio i pagamenti in tempo reale e mandano avvisi automatici se qualcosa non va, così si può intervenire prima che la situazione precipiti. Pratico, no?